Gebäudesanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten statt Sofortabzug

Mit der Anschaffung eines Gebäudes entstehen oftmals auch Kosten für die Instandhaltung bzw. Modernisierung z.B. zur weiteren Vermietung. Entsprechende Maßnahmen (z.B. Dämmung der Fassade, Erneuerung der Bäder) gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten, sofern sie innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und netto 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Mehrere Kläger machten Aufwendungen für Schönheitsreparaturen (wie z.B. das Tapezieren und Streichen der Wände, Lackieren von Heizkörpern sowie Türen und Fenstern) als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend, weil diese Kosten unter die 15%-Grenze fielen.

Der Bundesfinanzhof entschied, dass auch reine Schönheitsreparaturen grundsätzlich den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzurechnen sind, sofern sie im Dreijahreszeitraum stattfinden. Dies gilt selbst dann, wenn kein enger räumlicher und sachlicher Zusammenhang zu der Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes besteht.
Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer Sanierung eines neu angeschafften Gebäudes anfallen, zusammen gerechnet werden.
Eine Segmentierung der Kosten ist nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, können die Aufwendungen nur nach der AfA-Regelung abgeschrieben werden.

 Erhaltungsaufwendungen, welche jährlich anfallen und nicht mit Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten im Zusammenhang stehen (Wartung Heizungsanlage) sind sofort abzugsfähig.

BFH, Urteil vom 14. Juni 2016 Az.: IX R 22/15)

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